北京西城区，一直是大家又爱又恨的区域。爱的是西城的教育资源、区位优势和圈层位置，恨的是西城的房价高企，让普通人望尘莫及。
但经过这一轮房价回调，全北京溢价率最低的板块反而变成了西城。截至2025年12月，西城区二手房挂牌均价约为119,930元/㎡，环比上月下跌1.35%，同比去年同期下跌5.05%。
虽然当前全北京房价冷却，但和2015年相比，北京各个城区依旧存在溢价。从2025年10月、11月的成交数据来看，西城区的溢价率是全北京最低的。
但和10月相比，11月东西城的溢价率均有所上涨，西城从6.9%升到了9%；东城从5.3%升到了10.2%。这样意味着，东西城的房价已经开始触底，未来虽然不会出现暴涨，但抗跌性也会随着供需关系的平衡逐步提高。一些居住品质高的房源，会成为未来的领涨房源。
从成交均价来看，西城区依旧是全北京房价最贵的片区，价格梯队如下：一居室平均成交价约376万元/套，面积约为42.8㎡；二居室平均成交价约583万元/套，面积约为65.5㎡；三居室平均成交价约870万元/套，面积约为89.7㎡；四居室平均成交价约2206万元/套，面积约为178.3㎡。
即便是价格触底，也是全北京最抗跌的区域。这时候会有很多家庭问：我手里西城的房子要不要继续持有？西城的房子还能不能买？
首先和大家明确一点：瘦死的骆驼比马大。别管每天的规划说往***片区投入了多少钱，实际上老百姓真真正正能收获的福利几乎没有。但西城不一样。在西城区房子是可以随时出租的金矿；旧改的第一梯队就从西城开始；孩子的教育、师资，始终是其他片区无法企及的。海淀得靠卷，西城靠的是背景。
所以西城未来依旧会是全北京流通性最高、最抗跌的板块。只是从居住品质的角度来看，西城的房子过于老旧，很多房子只适合占坑不适合自住。
随着光源里、百万佳苑等回迁新房入市，西城的选择更多了，溢价也更低了。类似的小区还有中信锦园、百万庄2号院、安居园、安平里、铁树斜街、新国电中兴家园、复兴门北大街、源屋曲、宣武门外东里、禄长街头条、白广路西里、宣武门西大街北区、月坛南街北里、砖塔胡同78号院、复兴门外大街等等。当然每个家庭不同，适配的房源和决策也不同。
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